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住宅地产渐隐落幕商业地产或迎来加速期

2014-8-8 14:41| 查看: 1800| 评论: 0|来自: 济南日报
摘要:   今年上半年全球商业地产呈增长趋势   进入2014年以来,地产行业一直萎靡不振,尤其是住宅地产,量价齐跌的局面并未随着“限购松绑”“放宽公积金政策”之类的“救市”措施而得到大的缓解,甚至频发出“拐点论 ...

  今年上半年全球商业地产呈增长趋势

  进入2014年以来,地产行业一直萎靡不振,尤其是住宅地产,量价齐跌的局面并未随着“限购松绑”“放宽公积金政策”之类的“救市”措施而得到大的缓解,甚至频发出“拐点论”的观点,楼市的转型与洗牌似乎随时爆发。

  值得注意的是,在全国房产不景气的情况下,商业地产却崭露头角,在1-6月份的统计数据中,商业营业用房销售面积增长7.7%,销售额增长9.8%。商业地产难道是房地产行业下一步转型的方向?多家房地产公司转向投资商业地产似乎说明了这一点。

  商业地产在房地产低迷中保持增长

  根据国家统计局发布2014年1-6月份全国房地产开发和销售情况,数据显示2014年1-6月份,全国商品房销售面积48365万平方米,同比下降6.0%。其中,住宅销售面积下降7.8%,办公楼销售面积下降2.8%,商业营业用房销售面积增长7.7%。商品房销售额31133亿元,下降6.7%。

  其中,住宅销售额下降9.2%,办公楼销售额下降12.1%,商业营业用房销售额增长9.8%。6月末,商品房待售面积54428万平方米,比5月末增加1026万平方米。其中,住宅待售面积增加634万平方米,办公楼待售面积增加58万平方米,商业营业用房待售面积增加212万平方米。

  从数据中不难看出,商业营业用房是唯一一个销售面积和销售额同时增长的,这在房地产低迷的大背景下是非常难得的。同时,全球的商业地产也呈现出繁荣的景象,8月6日,房地产及资本管理公司仲量联行向其客户发布全球商业地产三季度的预期。

  根据仲量联行统计,2014年2季度,全球商业地产投资保持了增长势头,投资额达到1580亿美元,较2014年前三个月增加了14%。前两季度相加,2014年上半年投资额达到2970亿美元,比去年同期增加28%。仲量联行认为在丰沛的股权投资、新的资本形式和债务流动性好转这三重利好因素下,全球商业地产投资将持续活跃。

  多家房地产公司转向商业地产投资

  房地产的低迷让房地产商们捏了一把汗,虽然各地政府纷纷救市,出台各种落户或购房的有利政策,但是效果却微乎其微。记者发现,目前多家房地产商更加注重商业地产投资。比如,7月24日,龙湖和万科在北京“对垒”,在同一时刻对外发布了各自商业地产的全新路径。

  龙湖地产CEO邵明晓在现场表态,天街购物中心将是龙湖“持商业”战略的主要投资方向。未来,龙湖每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业,计划通过10-15年的发展,令商业地产对集团核心利润的贡献从目前的5%左右,提升至20%以上。

  北京万科推出了其全新的商业产品线,被称作“万科牌”写字楼。北京万科总经理毛大庆也对旗下全新的产品线寄予厚望:“目前北京甲级写字楼的空置率为3%左右,低于上海、广州、深圳的水平,说明北京写字楼总体供应的不足,因此在未来两到三年,北京万科要加大写字楼的集中供应。”

  不甘示弱的还有华润置地和泰禾。华润置地近期首次发布了全国商业地产战略。华润置地总裁唐勇称,2014年是华润置地商业地产加速发展的一年,2017年和2018年,华润置地将迎来商业项目开业的高峰期。唐勇公开表示,如果2017年底将华润置地的商业地产业务单独剥离,该业务将相当于一家市值1000亿的上市公司。而据华润置地2013年年报显示,未来4年内新增落成的商业地产项目约为18个。

  泰禾也在商业地产领域再度显示“黑马”本色,去年168亿的销售额中,其中商业地产就占了84亿。泰禾集团黄其森也表明态度称,未来将矢志不渝坚持住宅地产与商业地产并驾齐驱的战略,力争3-5年内在全国布局15-20个泰禾广场。

  商业地产投资回报率是住宅的4倍

  业界预计,下半年商业地产将步入新一轮加速期。根据RET睿意德中国商业地产研究中心发布2014年第二季度中国商业地产指数显示,尽管住宅市场形势依然不明朗,但来自土地市场及零售商的信心有效支持中国商业地产从一季度低谷逆势反弹。同比上涨11.9%,环比则上涨3.5%。

  面对限购松绑政策可能带来的对商业地产市场的冲击,众多业内人士表示不足为惧。《2014年上半年中国房地产投资回报率调查》报告认为,上半年北京、上海、广州、深圳四大一线城市的住宅投资回报率平均值为2.0%,武汉、重庆等二、三线城市

  的住宅投资回报率平均值约为2.7%,而商业地产投资回报率8-10%,为住宅投资的4倍。有分析认为,住宅投资黄金时代正悄悄落幕,商业地产逐渐成为主角。

  值得一提的是,在二季度全国土地市场供应量有所回落的大背景下,其中的商用土地的成交占比却出现大幅度上升至23.9%,同时商用地块的流拍比例也有所下降。有业内人士认为,随着城市发展和城镇化的推进,未来商用土地的成交占比将继续保持高位。

  众多房企选择在住宅市场萎靡这个时间节点扎堆布局商业地产,多位市场人士对此所传达出的信息有着一致的理解:住宅今年以来成交疲软,开发商需要拓展多元化产品线以分散楼市下行带来的风险。

  在全国房地产商会联盟执行主席顾云昌看来,商业地产多年“游离”于调控之外,其力量正在市场逐步显现,而目前也是商业投资的一个好时期。


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